不動産の取得に関する税金の知識

さまざまな条件下によって課せられる税金にもいろいろな種類がありますよね。不動産を取得した際に発生するいくつかの税について、まずはきちんと知っておく必要があります。税の話はケースによって、大きく変わってくる場合もあります。また、基本的な知識を身につけていることによって、事前にトラブルを防げたり、正しい節税対策をすることができたりといった利点もあることを考えると、ぜひくわしく知っておきたいですよね。

不動産取得税とは?

まず知っておきたいのは、不動産取得税という税制度についてです。その名前が表すとおりに、住まいの建築や購入にあたり、何らかの不動産を取得した際に課税される税となります。普通税に区別される税金にあたり、地方税方法に基づいて定められています。固定資産税のように、毎年続けて納税するような必要性はなく、取得時に一度のみ収めるという納税方法になります。

課税対象となるのは、土地および家屋の取得。ここでの土地は、宅地のみならず、田畑や山林までが含まれます。家屋についても、住宅だけではなく、工場や倉庫といったものまでが含まれます。納税義務の発生には、個人・法人も問われませんので、何らかのかたちで土地や家屋を取得した際には注意が必要です。

不動産の取得の種類は、家屋の新築・増築・改築、土地の取得などが対象の「原始取得」、そして、土地や家屋の売買・贈与・財産分与などに関わる「承継取得」との2種類に分けられます。ごく限られた例外をのぞき、標準税率は4.0%とされ、税額は、課税標準×税率の至ってシンプルな計算式で算出されます。課税基準とされるのは、基本的に土地・家屋の取得時の価格となり、地方税法には、「適切な時価」との記述があります。

ただし、次の条件にあてはまるような場合は、課税対象とされません。課税基準額が10万円に満たない土地を取得した場合、課税基準額が1戸23万円に満たない新築・増改築の家屋の取得した場合、また、1戸12万円に満たない家屋の承継取得した場合などです。

それぞれ、より詳細な条件も関わってきますので、該当する可能性のある場合は、専門家に一度相談してみるとよいかもしれません。

登録免許税とは?

では、登録免許税についてはどうでしょうか?不動産の取得時以外にも、会社の設立時や船舶の取得時など、登記が必要とされる場合に発生する税で、登録免許税法に則って課税される流通税の一種でもあります。課税対象となるのは、登録免許税法にも記載があるとおりですが、代表となるものを次に挙げます。

まず、家屋を新築した際や登記されていない家屋を購入した時には「表題登記」の手続きが必須です。また、家屋の増築や一部取り壊し、車庫や物置を作った際などは「表題変更登記」の申請義務が発生します。土地や家屋を購入する際の「所有権保存登記」や「所有権移転登記」、また、最近増加の傾向にある、土地や家屋の相続や遺産分割、贈与を受けての「所有権移転登記」などがあげられます。

登記について判断がつきかねる点などがある場合は、ぜひ専門家にたずねてみることをおすすめします。なお、一部の例をのぞいた不動産の表示の登記の場合は非課税となります。登録免許税において、納税義務が課せられる対象者は、手続きをする側となります。そして、売買により登記を受け、かつ、その対象者が夫婦など複数名の場合は、連帯して納税することが必要となるので、注意が必要です。

登録免許税額の計算式も、取得税と同様に、課税標準×税率で算出をすることができます。課税標準は、例外として債権金額となる「抵当権設定登記」をのぞいては、固定資産税評価額となります。税率はそれぞれの登記の種類によっても変わりますが、0.4%から2.0%が設定されていて、その中でも、主な売買に関わる登録免許税は、2.0%となっています。

そして、この売買に関連する税率については、2006年以降、上昇が続いている傾向にありますので、今後も変わっていく可能性が高いことが予想されています。

相続・贈与税とは?

最後に、相続税と贈与税について見ていってみましょう。それぞれ、名前のとおりに、不動産を含む財産の相続に関わるものが相続税、また、贈与に関わるものが贈与税ですが、高齢化社会の影響もあり、近年、非常に注目度の高い種類の税金ともなってきています。まず、国外居住者や一部の特例をのぞき、納税義務が発生する相続税ですが、土地や家屋などの不動産のほかにも、動産、有価証券、債権など多くのものが対象の財産とされています。また、同じ土地でも墓地は非課税財産となりますので、注意が必要です。

税額の計算方法は、登録免許税などよりもかなり複雑になっており、「遺産の総額」、「相続時精算課税適用財産」、贈与財産の加算や税額の控除にも大きく関係する「暦年贈与財産」などを把握しておかなければなりません。課税価格にも左右されますが、税率は、10.0%から55.0%までとなっています。

そして、何らかの財産を無償で贈与された側に課税される贈与税についてですが、あくまでも個人間の贈与に課せられる税であり、法人の場合は法人税というしくみが存在しますので、個人と法人との間の贈与には課せられることがありません。また、法人から贈与を受けた個人についても、一時所得としての所得税が課せられるしくみになっています。

控除額も、年110万円とあらかじめ設定がされており、それ以下の金額の場合は課税対象とはなりません。贈与税も相続税と同様に、複雑な税率で計算され、「年間の贈与財産の総額」や「非課税財産の額」を把握しておくことが必要となります。「一般贈与財産」には「一般税率」が適用され、「特例贈与財産」には「特例税率」が適用されますが、基礎控除後の課税価格によりますが、税率はいずれも、10.0%から55.0%までに設定されています。

まとめ

いざという時のために、しっかりと事前に確認をしておきたいのが税金の話ですよね。今回は、不動産に関わる3種類の税についてご紹介しましたが、少しおわかりいただけたでしょうか?とくに登録免許税に関しては、登記についても少し理解しておく必要性が出てくるので、ややこしい印象を持たれる方も多いかと思います。

いずれの税も、不動産と大きく関わりのあるものになりますし、ひとつひとつのケースによって異なり、より複雑になる場合も考えられますので、ぜひ税務署や法務局などの専門家に相談しながら、理解を深めていくことをおすすめします。

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